מה בין הוספת מרפסת תלויה לפרוייקט בנייה על פי תמ"א 38 (2)?
יזם: (פ"ע) "החל לעשות דבר חדש…"; מילון עברי, יהודה גור.
היזמות בעולם הנדל"ן מתייחסת למהלך בו מושקע כסף בפרוייקט המשנה את צורתו המקורית ונמכר במחיר הגבוה מהשקעת רכישת הנכס בתוספת עלות השינוי, ההשבחה.
קצת רקע
הייחוד בתחום יזמות הנדל"ן, להבדיל מתחומי יזמות אחרים, הוא בהכרח לדעת לפעול מול הגורם האנושי. כאן בדיוק נכנס היזם לתמונה. על היזם לדעת לחדור ללב האנשים – עליו לזקק ולדייק מה באמת חשוב להם ועל אילו בהונות אין לדרוך. בין אם מדובר בתוספת ממ"ד, מרפסת או פרויקט תמ"א של הריסה ובניה מחדש – ההצלחה טמונה בצוות היועצים והמומחים בדיוק כמו בקשרים העדינים בין השכנים. יזם שלא מבין זאת יתקשה מאוד.
חשדנות וצרות עין, יחד עם חוסר ההבנה בתחום והחשש המוצדק מהלא נודע יוצרים חסם שלא קיים בענפי יזמות אחרים, שום מהנדס תוכנה לא יוכל להתמודד אתו ואין מומחה ביו רפואי שיוכל לו, לעומתם, יזם – מתווך, הגון ומקצוען הוא הכתובת להובלת התהליך לקו הסיום.
תמ"א 38 בשני משפטים
הוראות תקנות התמ"א 38 יצרו פוטנציאל גדול לשיפור חיי אזרח בישראל (כל עוד הוא בעלים של דירה באחת מהערים היקרות בארץ כי רק מחיר גבוה למ"ר בנוי יכול להצדיק פרויקט שכזה): כל דייר נהנה מהגדלת הדירה שלו, לפחות בממ"ד (ולעיתים גם בחדר נוסף, מחסן וחניה), בהתקנת מעלית ומרפסת וחידוש חזות הבניין בו הוא גר (עד 25 מ"ר בנוי ו – 12.5 מ"ר מרפסת תלויה). המחיר שישלם הדייר אינו כלכלי במישרין; בתמורה לעבודות אלו, המכונות עבודות הדיירים הוא מתיר ליזם לבנות דירות נוספות בבניין אשר באמצעות המכירה שלהן לדיירים חדשים ממומנת כל פעילות הבנייה.
מה קורה בשטח?
ישנן ערים בהן הוקמו יחידות תכנוניות לקידום וליישום התמ"א 38, למשל הרצליה ורעננה. מעל מאה פרויקטים אושרו בכל אחת מהערים בשנת 2014. מנגד, בחיפה, מעוכבים עשרות פרוייקטים בשל אי מתן היתרים. יש החושדים כי ראש העיר בעצמו עוצר את התקדמות פיתוח העיר תחת הוראת החוק בשל ההתערבות הגסה שהחוק הארצי מאפשר בעבודת התכנון של הועדה המקומית. בניגוד לתחומים האחרים בהם החסמים המוכרים הם בירוקרטיה, טכנולוגיה או מימון הרי שיזם נדל"ן נתקל בשלושתם ובנוסף עליהם בחסם גדול אחר – הקשה מכל: חסם אותו כיניתי "חסם השכנות הטובה".
אז מה עושים בכל זאת?
בצוות שבניתי סביבי יוכל האדריכל להתמודד עם החסמים הבירוקרטיים התכנוניים, הקבלן עם בעיות לוגיסטיות וכל עוד הריבית בארץ תישאר אפסית מקורות מימון לא יחסרו. אבל פרויקטים יקומו או יפלו על עבודת גיבוש הדיירים. איוש עמדת המגשר. הצומת שמחבר בין כל רצונות השכנים: הדייר שחשובה לו הגינה, והשכנה שמעוניינת במעלית, והמשפחה שלא רוצה שיבנו לה "מעל הראש" והאדון שכל מבוקשו הוא חניה. אז רגע לפני שכולם מתחילים למשוך זה בשערות ראש רעהו, ושנייה לפני שהיוזמה מתאדה, יש להבין כי תהליך יזמות שכזה יארך הרבה מאוד זמן ויש צורך בפרוייקטור שישמור הן על זכויות השכנים ובעלי הזכויות בנכס גם מהתקלות הצפויות וגם מעצמם.
תמ"א 38 – השורה התחתונה
קצרה היריעה מלפרט ולתאר את כל סיפור חוק התמ"א 38 על גווניו. הדעות חלוקות בעניין השאלה האם מדובר בשיפור רמת החיים הכללית של אזרחי המדינה, אם לאו. ולא, אין תשובה גורפת. אבל, וזה אבל גדול, לא ניתן להתכחש לפוטנציאל הכלכלי האישי הטמון בתקנות אלו.
נשמח לענות על שאלות נוספות בנושא זה