הגיגי נדל״ן

עדכונים אחרונים

20161123_082723

שיח פשרות: זווית נוספת בדיון על מחירי הדירות בארץ.

העיסוק השוטף בניהול מכירת דירות יוקרה במחירים הנושקים ל- 5 מיליון ₪ בצד מכירות של דירות צנועות במחירים החל מ – 400,000 גרמו לי לחשוב על הדיון ביוקר מחירי הנדל"ן מזווית מעט שונה; אל הדיון הסוער על מחירי הדירות בארץ אני רוצה להוסיף את "שיח הפשרות".

"שיח הפשרות" אליו אני מכוון קובע כי ישנו היצע דירות קיים, ובמקביל אליו ביקוש קונים קשיח. לעיתים אחת הסיבות להיעדר מפגש של קונים עם מוכרים הוא היעדר שיח פנימי בין הקונים לבין עצמם. את השיח הזה כיניתי "שיח הפשרות". אין לטעות בין אילוצים קשיחים לפשרה מתבקשת. בעוד תקציב, שיקולי עבודה, קרבה להורים ועוד יכולים לעיתים להוות אילוצים קשיחים – שלא ניתן להתעלם מהם – אני פוגש לעיתים לקוחות המתייחסים לוויתור כהתמודדות עם אילוץ קשיח שלא ניתן להזיזו בדרכם אל דירה משלהם.

בחיפה ובסביבותיה (נשר, הקריות, טירת הכרמל) ישנו היצע קשיח של דירות שלושה חדרים מתוכננות היטב, מרווחות ולעיתים עם הצמדות של חניה, מחסן ואף מעלית במחירים של עד 700,000 ₪. הערים מציעות דירות זולות ביחס לממוצע הארצי ובפרט כאשר באים לבחון מחירי דירות שלושה וארבעה חדרים.

אני זוכר היטב שרק לפני עשור ניתן היה בסכום כזה, כ – 200,000 $, לרכוש דירת 4 חדרים בשכונות מבוססות בחיפה (כרמליה, רמת בגין, מרכז הכרמל), אז, בימי עבר אלה, משכנתא בגובה 500,000 ₪ נחשבה פנטסטית – גדולה ויקרה. ברם, למרות ששוק הדירות התקדם ומחירון הנדל"ן זינק וצבר תאוצה (ועל כך הרי מלינים בשיח הציבורי) יש לשים לב כי עדיין ישנם פתרונות דיור טובים במחירים נמוכים והדיון, טוב שיכלול נדבך נוסף: על מה אני מוכן לוותר בשביל שתהייה לי דירה משלי. מי שישכיל לתעדף את אילוצי היומיום לכדי סל פשרות ענייני יזכה בדירה מהר מכפי שציפה.

בחודשים האחרונים ביצעתי מספר עסקאות בהן משפרי דיור וזוגות צעירים רכשו דירות בחיפה במחירים הנמוכים משמעותית מאותם 700,000 ₪. לאילו פשרות הם נדרשו?

בשכונות הדר, תל עמל, הדר עליון, נווה שאנן ובת גלים ניתן לרכוש דירות שלושה וארבעה חדרים ללא משכנתא כבדה. מדוע אם כך בוחר רב ציבור הצעירים לכוון לשכונות היקרות ולטעון ש"זוג צעיר לא יכול לקנות" כשהוא בהחלט יכול, אך אולי, אולי הוא פשוט לא רוצה.

למשל, ברחוב פאר מכרתי דירה בפחות מ – 450,000 ₪. זאת לא טעות. ארבע מאות וחמישים אלף ₪.
לדירה נוף מרהיב, חניה ומחסן בטאבו והפשרה היחידה שנדרשה מהקונה הייתה לעשות שינוי מחשבתי: לוותר על מעלית, על גישה נוחה, ולזכות בהנחה של מאות אלפי שקלים. לדירה, ניחשתם נכון, יש מאה מדרגות. ואני שואל, "אז מה"? הרי אם הייתה מעלית בבניין שווי הדירה היה קופץ למחיר של 650,000 ₪ ואף יותר.

אם זוג צעיר רוצה לרכוש דירה, זאת לא פשרה סבירה?

ברחוב יל"ג מכרתי דירת 65 מ"ר בקומה ראשונה. קצת מעל ל – 500,000 ₪. שניים וחצי חדרים מרווחת ומקסימה עם חללים עצומים ותקרות גבוהות. הדירה דרשה שיפוץ והבניין צמוד לעורק תחבורה ראשי סואן.

אם זוג מעוניין בדירה, עם גישה נוחה, זאת לא פשרה סבירה?

אני נמנע מהדיון האם ציבור הרוכשים הצעיר הוא מפונק או לא, חלפו עשרים שנה מאז שאני הייתי סטודנט צעיר, אבל הדרישה לרמות גימור גבוהות שנראה שלא מוכנים לוותר עליהן, פשוט מקוממת: למה צריך אסלות תלויות, מקלחונים מפוארים, דלתות פנים מהודרות וריצוף כה יקר? מזגני אינוורטר? בשביל מה?
סוגיות כגון תחבורה, חינוך, תשתיות, ועוד הן בעיני ראויות למשקל כבד בשיח הפשרות, וכך, בכל השכונות שתיארתי התחבורה הציבורית השתפרה פלאים (למרות שיש עוד עבודה רבה בתחום, עדין, אפשר להגיע לתחנות ההסעה הציבורית המרכזיות), בכל השכונות העיריה משקיעה סכומי כסף גדולים בתשתיות וישנן תוכניות גרנדיוזיות לשיפור נוסף בשנים הקרובות, ובכולן ישנם גנים, בתי ספר, מרכזים קהילתיים ועוד ועוד.

חשבו על זה, 450,000 ₪ במקום 700,000 ₪! במקום 1,000,000 ₪! איזה חיסכון אדיר זה לתא משפחתי צעיר. תשלומי משכנתא שבהכרח לא תהייה ארוכת טווח ואפשרות אמיתית לייצור הכנסה פנויה למשפחה בה שני בני הזוג עובדים. במספרים: 1800 ₪ החזר חודשי למשכנתא במקום 3600 ₪ ומעלה.

אגב, בהקשר זה ההשוואה למגורים בתל אביב מקוממת: גרים בחיפה 5 דק' נסיעה באוטובוס מהרכבת ומשלמים על משכנתא חיפאית שליש מחיר משכירות תל אביבית ועוד נהנים מחיים בדירה משלכם (ולא אכנס כרגע להבדלים בין הערים – לא בכל התחומים חיפה נופלת מהעיר ללא הפסקה).

אז למה? מדוע לא להתפשר ולרכוש דירה זולה יותר? להשקיע (מעט, בחן) בסידור הצרכים המיידים ולגור בשלווה ללא עול השכירות, המעברים התכופים וכו', בגלל קשיי תחבורה? בגלל חניה או נגישות מקום העבודה? בגלל מטבח ישן? בגלל מדרגות???

דוגמא נוספת לרכישה נוחה של דירה מצוינת היא דירה שאני מציע עכשיו למכירה בבניין עם מעלית: 4 חדרים, 76 מ"ר, בקומה רביעית, אפשר לרכוש אותה במחיר של  620,000 ₪. הדירה זקוקה למעט השקעה. אבל לא צריך מיד, הכל. חדש. אפשר בשלבים: קודם לשפץ מטבח, אחר כך שירותים. ישנם פתרונות. ברם, קופצים עדין אין.

בשכונת נווה פז, ברחובות החשמל וחטיבת כרמלי ישנו היצע, לא גדול אבל קיים, של דירות למכירה. בין שכונת תל עמל לנווה יוסף, סמוך לגשר פז – מתפתחת לה שכונה חדשה. מדובר במבואות התחתונים של נווה שאנן. באזור מוצעות למכירה חדישות בכ – 900,000 ₪. אני מודע לכך כי ה"חדש" מסנוור ומתעתע, אבל מדוע לא לרכוש דירה במחיר הנמוך ב – 30%? להתפשר (אין חניה בטאבו ואין מחסן) אבל יש חניה בשפע ברחוב ותכנון פנימי טוב, מעלית וכמובן החזר חודשי נמוך באופן דרמטי על החזרי המשכנתא.

אני ער לנימוקים כי "הסביבה קשה", "הדירה לשיפוץ", "האוכלוסייה ענייה" ועוד, אז מה? אם יגיעו זוגות צעירים, תוססים, הם אלה שיעשו את השינוי, היו הראשונים ועזרו לעצמיכם להפוך בעלים של דירה משלכם.

על כל נימוקי הנגד, בעיות תחבורה, ריבוי מדרגות ואולי רעש ורחובות צפופים ללא חניה – להיענות בשיח של פשרות: בסך הכל מדובר בפשרה. פשרה ששווה מאות אלפי שקלים. בכסף הפנוי אפשר לדאוג לחינוך ולתרבות פנאי למשפחה צעירה. לא כדאי? במקום לקרוס תחת עול המשכנתא?

ידוע כי אנשים שונים עושים פשרות שונות. חשבו, מה מתאים לכם?

דוגמא נוספת ואחרונה: אולי ניתן, למשל, לוותר על רכב כשגרים בדירה ברחוב מסדה, בהדר עליון?
760,000 ₪ לדירת 110 מ"ר בקומה שניה לא נשמע מפתה? עסקה שביצעתי בחודש מאי השנה.
נוף נהדר מהמרפסת, שכנים מקסימים, סביבה תוססת וצעירה; אז אין חניה, אבל אולי ניתן לשנות הרגלי חיים ולהיפתר מהמכונית?

לסיכום, השאלה העיקרית היא אילו פשרות אתם מוכנים לעשות בשביל לצאת משוק השכירויות ולהפוך לבעלים של דירה. עליכם לבחון את התחבורה הציבורית, את הקרבה למכולת השכונתית, בית הקפה הקטן (שתמיד בפינה) את מוסדות החינוך ואופי התשתיות ובעיקר לבחון אפשרויות מגורים בשכונות בהם מחירי הדירות לא רק סבירים, אלא ביחס לממוצע הארצי פשוט נמוכים באופן מתריס.
בהחלט ניתן ללא משכנתא מטורפת לעבור לגור בדירה משלכם כבר בחודשים הקרובים וכל זאת באחת מהשכונות הוותיקות – מתחדשות של העיר חיפה, המטרופולין של הצפון, ולא, זאת לא מליצה.

ונחזור לנווה פז: 620,000 ₪ לדירת 80 מ"ר, 4 חדרים בבניין עם מעלית. משום מה, בימים טרופים אלו בעיניים הנכונות זה נראה פתרון נהדר למצוקת דיור.

כתבו לי.
יניב הס תיווך בוטיק. חיפה הרצליה ומה שביניהן.

0523425357