הגיגי נדל״ן

עדכונים אחרונים

סקר שוק

הערכת שווי נכס מקרקעין דורשת מלבד הכרה יסודית של סביבת הנכס גם את מאפייני הדירה,  הזכויות בה ומאפיינים רבים אחרים.
להלן רשימה קצרה ואולי אף לא מלאה שאני חייב לקחת בחשבון בבואי לבחון נכס זה או אחר.

ראשית, עלי להתעדכן בהיסטוריה של העסקאות באזור. מתי נעשו, מה היה השטח האמיתי (לא המדווח), אילו הצמדות יש? האם יש מעלית, מחסן, ממ"ד -הרי כל אלה לעיתים כלל לא מדווחים.
שנית, עלי לנתח את תמהיל הדירות המוצעות למכירה בסביבת הנכס המדובר בתקופה הנוכחית, קרי לבחון את התחרות שלי. אילו עוד דירות או נכסים מוצעים בסביבה, מה המאפינים שלהם ובאילו מחירים?
שלישית, עלי לשקלל מאפיינים חמקמקים כגון: איכות השיפוץ/רמת הגימור של הדירה, הגישה לנכס – כמה מדרגות? האם הכניסה נפרדת או האם גרם מדרגות משותף? האם יש מעלית, מה מיקום הדירה בבניין – עליונה, קומת קרקע? האם נמצאית מעל הגשר או תחתיו – בהקשר זה החיפאים והירושלמים מבינים על מה אני מדבר.
ואסור לשכוח את מה שיש מחוץ לדירה: איכות הנוף, מה נשקף מהחלונות? האם יש רעשים, מטרדים סביבתיים, כמה כיווני אוויר? מהו מפנה הסלון, מה מידת האור?
בסופו של דבר עלי לשקלל את כל נתוני הדירה גם למשל את מספר הדיירים בבניין או את איכות השמירה והתחזוקה של הרכוש המשותף.

משום שהכל חשוב, ולכל סעיף יש משקל.
משקל כבד למשל יש לרישום הזכויות בנכס, השטח (מ"ר) וההצמדות כגון מרפסת, חניה, מחסן עובר דרך שאלת הממ"ד והמערכות המותקנות בדירה כגון מערכות מיזוג, חימום, בריכה ועוד ועוד. בקיצור, לא ניתן להעריך נכס בביקור של חמש דקות ולהישאר נאמנים לטווח מחירים מספיק צר על מנת שיהיה יעיל. על כל פנים הזהרו מלקבוע טווח של 10%-20% אין לו כל ערך, הוא רחב מדי.

כעשרים שנה אני עוסק בתמחור נכסים וברב המקרים, העסקה מתקבעת בטווח היעד, אל תתפשרו על סוגיית התמחור: קביעת מחיר גבוה מדי תפגע לא רק במהלך המכירה בטווח המיידי, אלא עשויה לפגוע בעצם המכירה.

תודה שקראתם, אם יש הערות כתבו לי.
יניב